Na wielu nieruchomościach w Polsce od lat stoją słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia, gazociągi czy rurociągi. Często powstały kilkadziesiąt lat temu – bez umowy, bez odszkodowania i bez realnego wpływu właściciela gruntu.
Przez długi czas przedsiębiorstwa przesyłowe skutecznie broniły się argumentem, że „zasiedziały” prawo do korzystania z cudzej nieruchomości. Dla właścicieli oznaczało to jedno: ograniczenie prawa własności bez jakiejkolwiek rekompensaty. Przełom przyniósł wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16), który wprost zakwestionował tę praktykę.
Co to oznacza w praktyce dla właścicieli nieruchomości? Skąd wziął się problem służebności przesyłu?
Zgodnie z prawem urządzenia przesyłowe mogą znajdować się na cudzym gruncie tylko wtedy, gdy istnieje podstawa prawna ich posadowienia, na przykład:
- umowa o ustanowienie służebności przesyłu (za wynagrodzeniem) w formie aktu notarialnego,
- decyzja administracyjna ograniczająca prawo własności (tzw. „małe wywłaszczenie”),
- wyjątkowo – zasiedzenie (uzyskanie formalnego tytułu własności do działki, gruntu, mieszkania itd. poprzez długotrwałe, jawne i nieprzerwane korzystanie).
Problem polegał na tym, że do 3 sierpnia 2008 r. w polskim prawie nie istniała instytucja służebności przesyłu. Mimo to, na podstawie orzecznictwa Sądu Najwyższego, przez wiele lat przyjmowano, że przedsiębiorstwa mogły „zasiedzieć” tzw. służebność gruntową o treści odpowiadającej służebności przesyłu.
W praktyce prowadziło to do sytuacji, w której właściciel tracił część swoich uprawnień do nieruchomości, nie otrzymując w zamian ani wynagrodzenia, ani odszkodowania.
Co stwierdził Trybunał Konstytucyjny w sprawie P 10/16?
Trybunał Konstytucyjny uznał, że praktyka przedsiębiorstw przesyłowych polegająca na korzystaniu z cudzych nieruchomości bez umów i bez wynagrodzenia była niezgodna z Konstytucją.
W wyroku z 2 grudnia 2025 roku Trybunał skazał, że:
- przed 2008 r. nie istniały podstawy prawne, aby przedsiębiorstwa przesyłowe nabywały przez zasiedzenie prawo odpowiadające służebności przesyłu,
- prawa własności nie można ograniczać na podstawie analogii ani wykładni sądowej, bez wyraźnej podstawy ustawowej,
- właściciele nieruchomości nie mieli możliwości przewidzenia, że biegnie przeciwko nim termin zasiedzenia,
- taka praktyka narusza konstytucyjną ochronę własności oraz zasadę zaufania obywatela do państwa i prawa.
W konsekwencji wiele dotychczasowych rozstrzygnięć opartych na przyjmowaniu „automatycznego” zasiedzenia przez przedsiębiorstwa przesyłowe powinno zostać uznanych za wadliwe.
Wyrok Trybunału otwiera możliwość podjęcia postępowań zakończonych prawomocnym oddaleniem wniosków o ustanowienie służebności przesyłu, o ile podstawą oddalenia było przyjęcie przez sąd, że przedsiębiorstwo nabyło służebność w drodze zasiedzenia przed 2008 rokiem.
Ważne terminy
Właściciele nieruchomości którzy w przeszłości dochodzili swoich roszczeń, lecz przegrali sprawy na skutek niekorzystnej wykładni przepisów mają szansę na wznowienie postępowania. Należy jednak podkreślić, że wznowienie postępowania sądowego jest procedurą sformalizowaną i objętą ścisłymi terminami, których niedochowanie może definitywnie zamknąć drogę do ponownego rozpoznania sprawy. A dokładniej:
- w terminie 3 miesięcy od wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego właściciel nieruchomości powinien złożyć skargę o wznowienie postępowania,
- po upływie dziesięciu lat od dnia uprawomocnienia się wcześniejszego orzeczenia wznowienie postępowania jest co do zasady niemożliwe.
Co wyrok TK oznacza dla właścicieli działek?
Wyrok Trybunału nie ma automatycznego zastosowania do każdego przypadku posadowienia linii energetycznej, na nieruchomości, ale znacząco wzmacnia pozycję właścicieli nieruchomości i otwiera realne możliwości dochodzenia swoich praw. Szacuje się, że dotyczy to milionów działek w całej Polsce.
Właściciel może dziś w szczególności:
- domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
- żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednią zapłatą,
- dochodzić odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości,
- rozważyć wznowienie wcześniej przegranej sprawy, jeżeli została oparta wyłącznie na zarzucie zasiedzenia.
Wysokość możliwych roszczeń jest bardzo zróżnicowana. Zależy m.in. od rodzaju gruntu, powierzchni zajętej przez urządzenia oraz stopnia uciążliwości przesyłu. W praktyce wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu mogą wahać się od kilku tysięcy do nawet kilkuset tysięcy złotych.
Czy w każdej sprawie wygram z firmą energetyczną?
Nie. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy – zarówno dokumentów, jak i historii konkretnej nieruchomości.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie ma zastosowania, w szczególności, gdy:
- istniała ważna decyzja administracyjna ograniczająca prawo własności,
- właściciel (lub jego poprzednik prawny) zawarł umowę z przedsiębiorstwem,
- infrastruktura przesyłowa została wybudowana po 2008 r., zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Dlatego kluczowe jest ustalenie m.in.:
- kiedy powstała linia, rurociąg lub inna instalacja,
- czy kiedykolwiek wypłacono wynagrodzenie lub odszkodowanie,
- czy właściciel (obecny lub poprzedni) zawierał jakiekolwiek umowy z przedsiębiorstwem przesyłowym,
- czy kiedykolwiek wydano decyzję administracyjną.
Kiedy warto zgłosić się do kancelarii?
Do kancelarii warto zgłosić się, jeżeli:
- na Twojej działce od lat stoją słupy, gazociąg, transformator lub przebiegają linię energetyczne,
- nigdy nie podpisywałeś umowy i nie otrzymałeś wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości,
- nie ma decyzji administracyjnej ograniczającej Twoje prawo własności,
- przedsiębiorstwo powołuje się na „zasiedzenie”,
- wcześniej przegrałeś sprawę w sądzie,
- planujesz sprzedaż lub zabudowę nieruchomości, a urządzenia przesyłowe istotnie to utrudniają i obniżają jej wartość.